El Poder Ejecutivo reglamentó por decreto la exención de Ganancias para alquileres de vivienda: el decreto 406/2026 fue publicado el 1 de junio de 2026 y fija que las rentas derivadas de la locación o sublocación destinadas a “casa‑habitación” estarán exentas con efecto para los períodos que se inicien a partir del 1 de enero de 2026 (iProfesional, 01/06/2026). Este es el dato central y operativo: si la unidad que se alquila cumple la condición de vivienda única y permanente del locatario, la ganancia o el valor locativo quedan alcanzados por la dispensa.
¿Qué contiene exactamente la reglamentación?
La norma define “casa‑habitación” como la unidad destinada a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del habitante. La exención comprende tanto la renta pagada por el uso del inmueble como los importes abonados por muebles u otros servicios que suministre el propietario, siempre que el inmueble revista “exclusivamente” el carácter de casa‑habitación para el respectivo locatario o sublocatario (iProfesional, 01/06/2026). Además, la reglamentación incorpora una dispensa para resultados por enajenación o transferencia de derechos sobre inmuebles alcanzados por el artículo 99 de la ley del tributo, siempre que la operación se produzca desde el 1/1/2026 (iProfesional, 01/06/2026). En términos prácticos la dispensa aplica independientemente de la fecha de celebración del contrato de locación y también alcanza al arrendamiento presunto en cesiones gratuitas o a precio no determinado si el cesionario lo usa como vivienda.
¿Cómo impacta esto en el mercado argentino?
A diferencia de 2025, cuando esos ingresos estaban sujetos a Ganancias, desde 2026 queda claro que una parte de la renta residencial dejará de tributar (iProfesional, 01/06/2026). En principio esto reduce el costo fiscal de ser locador de vivienda destinada a casa‑habitación y puede mejorar la rentabilidad neta para pequeños propietarios que perciben alquileres residenciales. No obstante, el alcance práctico dependerá de la interpretación administrativa de “exclusivamente” y de los controles de AFIP sobre la afectación del uso. Para la persona común las decisiones relevantes no cambian de golpe: mantener liquidez sigue siendo prioritario; recomendamos conservar un fondo de emergencia de 3–6 meses antes de reestructurar cartera (Pablo Medina, 31/05/2026). El impacto macro sobre precios o oferta de vivienda será gradual y sujeto a otros factores como la inflación y las tasas reales.
¿Qué pueden hacer los propietarios e inquilinos ahora?
Primero: verificar la situación documental. Si alquila o piensa alquilar, formalice contratos y deje constancia del destino habitacional del inmueble; la exención se aplica cuando la unidad sea efectivamente vivienda del locatario (iProfesional, 01/06/2026). Segundo: no tomar decisiones apresuradas de venta solo por la noticia; la dispensa para enajenaciones opera si la transferencia se concreta desde el 1/1/2026, así que la calendarización de escrituras y cesiones puede importar (iProfesional, 01/06/2026). Tercero: priorizar la salud financiera personal: mantener el fondo de emergencia de 3–6 meses, pagar deudas caras y reservar parte del ahorro en dólares si ese es su plan de cobertura frente a inflación (Pablo Medina, 31/05/2026). Si tiene dudas puntuales sobre casos complejos (por ejemplo, inmuebles mixtos o alquileres temporarios), conviene consultar a un contador antes de asumir el beneficio.
En resumen, la reglamentación (decreto 406/2026) aclara condiciones útiles para propietarios y simplifica el tratamiento fiscal de la vivienda afectada a casa‑habitación; pero no es una señal para reestructurar ahorros sin antes asegurar liquidez y pagar deuda cara. Lo práctico para la mayoría sigue siendo: fondo de emergencia 3–6 meses, ordenar papeles del alquiler y hablar con el contador antes de vender o cambiar la estrategia patrimonial (iProfesional, 01/06/2026; Pablo Medina, 31/05/2026).
