Los alquileres en la Ciudad vuelven a subir en marzo: los contratos indexados por ICL muestran ajustes de 6.2% para acuerdos trimestrales y 12.6% para semestrales, mientras que el ajuste anual por ICL llega al 33.8% (Foro Profesional Inmobiliario, citado por iProfesional). El precio de un monoambiente promedio en CABA se ubica en torno a $450.000 sin expensas (Reporte Inmobiliario, citado por iProfesional). Este primer párrafo resume lo esencial para quien paga o cobra alquiler.

¿Qué aumentos vienen en marzo y por qué?

Los números dependen de la cláusula de ajuste: para ICL, marzo trae 6.2% en pactos trimestrales y 12.6% en semestrales (Foro Profesional Inmobiliario, citado por iProfesional), mientras que los ajustes cuatrimestrales rondan 8% y los anuales 33.8% (mismos fuentes). Para los contratos que actualizan por IPC, el estimado para marzo es 8.8% en pactos trimestrales, 11.8% en semestrales y 33.3% en anuales (iProfesional).

Estos porcentajes son porcentajes de ajuste sobre la base del periodo pactado (trimestral, cuatrimestral, semestral o anual), no retornos netos para el inquilino. La diferencia entre ICL e IPC se explica porque el ICL incluye variables del mercado locativo; en la práctica, ambos índices hoy colocan los ajustes en un rango alto frente a años previos.

¿Cómo impacta esto si sos inquilino?

Si pagás un monoambiente promedio ($450.000 sin expensas según Reporte Inmobiliario, citado por iProfesional), un ajuste trimestral de 6.2% aumentaría el canon a aproximadamente $477.900 para el siguiente trimestre (cálculo simple sobre la base indicada). En barrios caros como Núñez, donde un monoambiente promedia $630.000, ese mismo ajuste se traduce en casi $39.060 adicionales por mes (Reporte Inmobiliario).

Comparado con el segundo semestre de 2025, cuando los precios apenas aumentaron según el Colegio Inmobiliario porteño citado por iProfesional, el mercado muestra ahora una recuperación de ajustes más alineada con variables macro. Para el bolsillo, la clave es recordar que un ajuste anual del orden del 33% (ICL) supera ampliamente la mayoría de rendimientos reales en instrumentos en pesos sin indexación, por lo que la presión en el gasto es real.

¿Qué podés hacer ahora? Opciones prácticas y contras

  1. Negociar la renovación manteniendo parte del pago en dinero y documentando cualquier pago en especie. Pro: estabilidad; contra: puede implicar un ajuste anual alto. 2) Mudarse a una zona más económica o compartir vivienda para repartir el gasto. Pro: ahorro inmediato; contra: costos de mudanza y tiempo de búsqueda. 3) Buscar contratos con ajustes cuatrimestrales o semestrales según convenga y comparar ICL vs IPC. 4) Si podés ahorrar, destinar excedentes a dolarización parcial o instrumentos en pesos indexados: eso reduce riesgo frente a una inflación que se refleja en ajustes de alquiler (recomendación consistente con nuestras posiciones previas sobre dolarizar parte del ahorro).

Cada opción tiene un costo de oportunidad: mudarte puede ahorrar hoy pero implica tiempo; dolarizar protege poder adquisitivo pero exige acceso a cobertura en dólares. Evaluá horizonte y flexibilidad antes de decidir.

¿Y los propietarios? Qué mirar desde el otro lado

Para quien cobra alquiler, la menor volatilidad comparada con 2023 y el crecimiento de la oferta (según Marta Liotto, Colegio Inmobiliario porteño, citado por iProfesional) significan que imponer aumentos excesivos puede retrasar la colocación del inmueble. Reporte Inmobiliario informó que el incremento promedio anual de alquileres fue 28.08% en el último año (Reporte Inmobiliario, citado por iProfesional), cifra que consolida una desaceleración respecto de la volatilidad previa.

Propietarios prudentes recomiendan cláusulas claras, selección de inquilinos con comprobantes y evitar plazos largos sin indexación. Si se cobra en pesos, considerar instrumentos que cubran la inflación o dolarizar parte del ingreso para conservar poder de compra.

Conclusión: prioridades para quien alquila

Los ajustes de marzo están previstos y son significativos según la cláusula de ajuste (ICL o IPC). Recomendamos negociar, comparar cláusulas y, si hay capacidad de ahorro, dolarizar parcialmente o usar instrumentos en pesos indexados para proteger excedentes. En la práctica, la mejor defensa ante subas de alquiler sigue siendo combinar negociación directa, evaluación de alternativas (mudanza o compartir) y protección del ahorro conforme al horizonte de cada familia.

Fuentes: iProfesional (artículo del 27/2/2026 con citas a Foro Profesional Inmobiliario, Reporte Inmobiliario y Colegio Inmobiliario porteño).