La Ley 27.802 dispuso que las ganancias derivadas del alquiler de inmuebles con destino a casa habitación quedan exentas del Impuesto a las Ganancias para ejercicios que se inicien a partir del 01/01/2026 (fuente: Ley 27.802, reseñado por iProfesional). Esa medida es clara en el principio: quien alquila una vivienda para que el inquilino la use como casa habitación no debería tributar Ganancias por ese ingreso. Sin embargo, la norma dejó varias preguntas técnicas abiertas que la reglamentación deberá resolver antes de que la práctica impositiva se estabilice.
¿Qué partes están definidas y qué quedó en el aire?
La norma establece puntos concretos: la exención aplica cuando el destino sea “casa habitación” y la vigencia corre desde el 01/01/2026 (fuente: Ley 27.802 / iProfesional). También clarifica incompatibilidad: el propietario no puede aplicar simultáneamente la exención y la deducción del 10% prevista en el Art.85 inc. k) de la LIG (10% sobre el monto del alquiler, según texto legal citado en iProfesional). En materia de enajenaciones, la Ley deja exentas las ganancias que antes tributaban como impuesto cedular del 15% (Art.99 LIG) para personas humanas no habitualistas, mientras que los habitualistas siguen en el régimen general con escala progresiva del 5% al 35% (fuente: iProfesional).
Quedan sin respuesta práctica cuestiones críticas: si el ingreso exento se computa o no para la categorización en el Monotributo; el tratamiento de condominios y porciones indivisas; si las cesiones de derechos fiduciarios (ventas en fideicomiso) entran en la exención; y la definición precisa de “destino casa habitación” para alquileres temporales tipo Airbnb o contratos de estudiantes (fuente: iProfesional). Esas lagunas implican riesgo interpretativo hasta que AFIP o la reglamentación lo aclaren.
¿Qué riesgos prácticos enfrentan los propietarios y los monotributistas?
Para propietarios que facturan como monotributistas la pregunta clave es si la exención integrará la base de ingresos brutos que define la categoría. Si se computa, un propietario que hoy cumple los límites del Monotributo podría pasarse al régimen general y perder simplicidad. La nota original lo señala como “punto crítico” (fuente: iProfesional). Otro riesgo inmediato es la cesión de derechos fiduciarios: muchas ventas en pozo se estructuran por fideicomiso; si la reglamentación no incluye esas transferencias, esas operaciones podrían seguir tributando el 15% cedular (fuente: tributaristas citados en iProfesional).
Además existe un punto de fechas: bajo la LIG la enajenación se configura a la fecha del boleto o de la posesión, no necesariamente de la escritura. Quien firmó boleto en 2024 o 2025 pero escrituró en 2026 podría quedar fuera del beneficio si no se aclara ese punto (fuente: iProfesional). En resumen: hay alivio potencial, pero hay que evitar sorpresas por formalidades y por la interpretación administrativa.
¿Qué puede hacer el propietario ahora? Recomendaciones prácticas y nuestra postura
Primero, documentar el destino real del inmueble en el contrato: cláusulas que describan uso predominantemente habitacional, constancia de domicilio del inquilino y comprobantes de pago. Segundo, antes de decidir si seguir como monotributista o pasarse al régimen general, esperar la reglamentación que determine si la exención computa para la categorización; si no puede esperar, solicitar un dictamen contable o legal por escrito (costo pequeño frente al riesgo fiscal). Tercero, en ventas en pozo exigir clarificaciones contractuales sobre cesión de derechos fiduciarios y considerar plazos de escrituración si la fecha del boleto puede afectar la exención (fuente: iProfesional).
En línea con nuestras posiciones previas, recomendamos mantener diversificación: conservar parte del ahorro en dólares y en instrumentos indexados y no concentrar todo el patrimonio en un solo activo inmobiliario hasta que la reglamentación sea clara. Si la exención se aclara favorablemente, el alquiler puede mejorar la rentabilidad neta del activo; si no, el riesgo fiscal y de categorización puede reducir el rendimiento real (comparación: antes de 2026 la renta por alquiler tributaba normalmente bajo Ganancias; desde 01/01/2026 la regla cambió pero con incertidumbres, fuente: Ley 27.802 / iProfesional). En definitiva: el alivio existe en el texto, pero la práctica pedirá asesoramiento y decisiones tácticas basadas en la reglamentación que venga.
