Desalojo exprés: qué cambia para inquilinos y propietarios tras la aprobación en el Senado

El Senado aprobó este viernes 7 de agosto de 2026 la ley que incluye el desalojo exprés para alquileres, aunque con cambios clave en el capítulo más polémico. La norma salió con solo dos capítulos principales y modificaciones que buscan equilibrar las posiciones de inquilinos y propietarios.

Para los inquilinos, el principal temor era que el desalojo exprés facilitara expulsiones rápidas y costosas. Los cambios introducidos acotan los supuestos en los que se puede aplicar y mantienen ciertos resguardos judiciales. Sin embargo, reduce los plazos procesales, lo que en la práctica puede significar que un locador consiga la restitución del inmueble en menos de 60 días si hay incumplimiento de pago.

El costo para el bolsillo del inquilino

Un desalojo exprés no solo implica perder la vivienda: también genera gastos extras. Según estimaciones de consultoras, los costos judiciales y de mudanza pueden superar los $250.000 en CABA para una familia tipo. Si a eso se suma la pérdida del depósito y posibles multas por daños, el golpe al presupuesto mensual es fuerte.

Además, en un mercado donde los alquileres ya representan más del 40% del ingreso de los hogares de clase media, cualquier aceleración de los desalojos aumenta la sensación de inseguridad habitacional. Eso, a su vez, puede llevar a que más familias opten por vivir hacinadas o volver a casas de familiares para evitar el riesgo.

Qué cambia para los propietarios

Del lado de los dueños, la modificación más relevante es que se mantiene la obligación de notificar fehacientemente antes de iniciar el proceso exprés. Esto evita que se puedan activar desalojos por sorpresa. Sin embargo, se acortan los tiempos de respuesta del inquilino y se facilita la ejecución de la sentencia sin necesidad de juicio ordinario en casos de mora clara.

Para un propietario que vive de rentas, esto puede significar recuperar antes el inmueble y volver a alquilarlo a un precio actualizado. En un contexto de inflación todavía alta, cada mes sin cobrar alquiler erosiona fuertemente el poder adquisitivo. Según datos de la Cámara Inmobiliaria, el promedio de morosidad en alquileres residenciales ronda el 8%.

El impacto en el mercado de alquileres

La ley llega en un momento en que la oferta de departamentos en alquiler sigue siendo escasa. En los últimos dos años, muchos propietarios optaron por vender o pasar a alquiler temporal para evitar la rigidez de los contratos largos. Los cambios en el desalojo exprés podrían incentivar que más unidades vuelvan al mercado formal, pero también podrían endurecer las condiciones que exigen los locadores (mayores garantías, seguros de caución más caros).

Desde la perspectiva productiva, un mercado de alquileres más fluido y con menor riesgo para el propietario puede ayudar a que se construya más vivienda para alquilar. Hoy la inversión en ladrillos compite con otras opciones financieras, y la lentitud de los desalojos era uno de los principales frenos.

¿Qué significa para tu plata?

Si estás por firmar un contrato de alquiler, revisá con atención las cláusulas de rescisión y las garantías exigidas. Los cambios pueden traducirse en contratos más cortos pero con requisitos más estrictos. Si ya alquilás, es clave mantener al día los pagos y guardar comprobantes, porque los plazos se acortan.

Para quienes tienen propiedades en alquiler, la norma reduce el riesgo de inmovilización del capital, aunque no elimina por completo la necesidad de un buen contrato y una administración profesional.

La ley aún debe pasar por Diputados para confirmar o modificar estos cambios. Mientras tanto, la puja distributiva entre inquilinos y propietarios sigue abierta: el desalojo exprés resuelve un problema para unos y genera una nueva vulnerabilidad para otros. Como siempre, serán los más débiles quienes terminen pagando el costo más alto cuando las cosas se tuercen.