El mercado de créditos hipotecarios se contrajo 56% interanual: pasó de casi USD 290 millones a USD 122 millones en un año, y la participación de operaciones financiadas en las compraventas cayó de más del 20% a por debajo del 15% (según Alejandro Braña, entrevista 15/5/2026). Esta nota analiza por qué se produjo la caída, qué significa la concentración de la oferta en el Banco Nación y qué políticas evitarían que la financiación de la vivienda se convierta en un mercado exclusivo.

¿Cómo impacta esto en el mercado argentino?

Vemos una doble fractura: por un lado, la demanda potencial existe —según la fuente, el interés por comprar sigue presente— y por otro, las condiciones de acceso la neutralizan. El mercado pasó su pico en octubre de 2025 y desde entonces muestra un descenso sostenido, lo que ya se traduce en menor actividad en la construcción y menor encadenamiento industrial (según Alejandro Braña, entrevista 15/5/2026). La estructura del crédito también cambió: la participación financiada en las operaciones inmobiliarias cayó de más del 20% a menos del 15% (según Alejandro Braña, entrevista 15/5/2026), lo que significa menos transacciones acompañadas por crédito formal y mayor peso de operaciones de contado o con plazos informales. Para las familias, el problema no es solo la tasa nominal sino los requisitos y la incertidumbre sobre la cuota real en un contexto de alta inflación. El resultado es una demanda reprimida que se traduce en menores puestos de trabajo en obra y fábricas proveedoras.

El rol del Banco Nación: ¿sostén o riesgo?

El Banco Nación pasó de representar cerca de un tercio del mercado a otorgar el 84% de los créditos el último mes, concentrando la oferta y el riesgo crediticio en una sola entidad (según Alejandro Braña, entrevista 15/5/2026). Esa concentración explica por qué los desarrolladores dicen que “si el Banco Nación se corre, no queda absolutamente nada”: la banca privada no toma volumen por las condiciones macro y por el temor al ajuste de las cuotas indexadas. El Banco Nación puede actuar como amortiguador público, pero esa función implica costos fiscales y exposición al riesgo de crédito si la macro se deteriora. Además, cuando el acceso depende de una intervención pública concentrada, se pierde la diversificación de instrumentos (plazos, tasas fijas, coberturas), lo que encarece el ajuste si la política cambia. No es sostenible confiar en un único actor público sin diseñar mecanismos de reparto de riesgo y reglas claras de permanencia.

¿Qué políticas pueden evitar el colapso y proteger la demanda?

Primero, hay que reconocer que las restricciones actuales de ingreso y las cuotas iniciales hacen inaccesible la vivienda para amplios sectores: para un préstamo de USD 75.000 se exigen ingresos por encima de $3.100.000 mensuales y la cuota inicial estimada puede rondar $752.000 a 20 años en sistema francés ajustado por UVA (según Alejandro Braña, entrevista 15/5/2026). Proponemos medidas que no pasen por recortes a jubilaciones o salarios, que solo recortarían demanda agregada. En cambio, proponemos reempadronamiento de beneficiarios y uso focalizado del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) para garantizar cuotas o subsidiar tasas durante periodos de ajuste, priorizando empleo y consumo. También es necesario diversificar instrumentos: tramos a tasa fija, períodos de gracia y garantías compartidas público-privadas que reduzcan la concentración en el banco estatal. Finalmente, conviene condicionar cualquier estímulo a metas de empleo en la construcción y cláusulas que preserven la capacidad de pago de los hogares.

La caída del crédito hipotecario no es solo una estadística: detrás están puestos de trabajo, salarios y el acceso a una vivienda. Si la oferta de crédito continúa centrada en una sola entidad y las condiciones de acceso no se modifican, la recuperación será frágil y concentrada. Necesitamos políticas que combinen estabilidad macro con instrumentos concretos para sostener la demanda de vivienda sin sacrificar ingresos de jubilados o trabajadores.